O seguro de fiança, assim como todo produto de seguro, tem tudo a ver com confiança. Ou melhor, com desconfiança e risco.

Em resumo, a fiança locatícia é um seguro fácil de entender: um proprietário formaliza um contrato locação com um inquilino. Contudo, entende que há uma grande chance do inquilino não cumprir sua parte no contrato de locação. E, por isso, o proprietário solicita um fiador que possa cobrir, mesmo que parcialmente, possíveis perdas que venham a ocorrer pelo não cumprimento do contrato.

O seguro fiança vai funcionar como um fiador. Ou seja, a seguradora vai assumir o papel do fiador no seguro de fiança locatícia.

Portanto, um contrato de seguro fiança, seja ele um seguro fiança locatícia ou não, serve para minimizar eventuais perdas que um dos lados tenha, caso o contrato original não seja cumprido à risca.

Ou seja, o contrato de fiança de aluguel é um contrato acessório ao contrato de locação.

Simples, não?

Mais ou menos! No fundo, o seguro fiança é fácil, mas pode parecer um pouco complicado no começo… E por esse motivo, resolvemos preparar esse artigo para vocês.

Vamos mostrar aqui o que é o seguro fiança, como funciona o seguro fiança, e quanto custa o seguro aluguel. E tudo o mais que você precisa entender antes de formalizar qualquer contrato de locação de imóveis que exija um fiador.

O Que é Seguro de Fiança Locatícia?

Gostamos de trazer um pouco da história de um assunto, antes de entrar nos detalhes. E queríamos fazer o mesmo com a fiança locatícia. Pois a história de como surgiu o seguro fiança poderia nos ajudar a explicar melhor o que é esse produto. E daí ficaria mais fácil para todos entenderem melhor também sobre o que é e como funciona esse seguro.

Contudo, não encontramos um histórico oficial sobre o seguro fiador ou aluguel para trazer aqui para vocês. Por outro lado, podemos falar um pouco da história do seguro. E assim, ajuda-lo a refletir sobre como funciona a fiança locatícia.

Vamos raciocinar um pouco sobre o conceito do seguro, então?

As pessoas contratam um seguro por que tem algum receio de perder um bem no futuro. Ou perder uma oportunidade futura. Ou ter um prejuízo no futuro. Ou, até mesmo, perder a vida!

Então, o produto de fiança locatícia, seguindo esse conceito, serve para cobrir a perda de quem está formalizando um contrato de locação. No caso, o proprietário entrega as chaves ao inquilino no momento da assinatura do contrato. Mas precisa receber a contrapartida do contrato, que é o valor do aluguel da forma contratada. E a contrapartida só será recebida no futuro.

Além disso, o proprietário precisa também ter garantias quanto à conservação do imóvel. E ainda, quanto ao pagamento dos tributos e demais despesas acessórias, como luz, água, gás e condomínio.

Portanto, apenas por lógica, já podemos reconhecer que o seguro de locação é importante para garantir a segurança do proprietário. Ou seja, é diferente de um seguro de automóvel, onde você contrata o seguro para proteger o seu próprio bem. Ou de um seguro de vida, onde você contrata um seguro para garantir um benefício a um terceiro.

No seguro fiança, o inquilino contrata o seguro em nome do proprietário. É o proprietário que tem que ter alguma garantia de quem vai receber sua contrapartida no futuro.

O Seguro Fiança Locatícia no Brasil

A Lei 8.245 de Outubro de 1991 já trazia a figura do fiador e do seguro de fiança locatícia. Tal lei foi alterada posteriormente pela Lei 11.196 de 2005, e pela Lei 12.112, do ano de 2009.

Além disso, o seguro de fiança locatícia está previsto pela Resolução 202 de 2008 do Conselho Nacional de Seguros Privados.

O seguro fiança está previsto em leis e resoluções. Portanto, nenhum contrato firmado pode ir contra qualquer dos termos da legislação em vigor.

O site da Susep traz uma excelente biblioteca com um dicionário sobre o seguro fiança. A Susep é a autarquia responsável pelo controle e fiscalização do mercado de seguros desde sua criação através do Decreto-Lei 73 de 21 de novembro de 1966. Por meio de pesquisas que realizamos ao site da Susep, verificamos que a arrecadação de prêmios de seguro fiador se inicia somente no ano de 2000.

E, desde então, a Porto Seguro Seguradora é líder de mercado no seguro aluguel no Brasil. Apenas para ilustrar, em 2017, a Porto Seguro teve um faturamento de R$289 milhões no ramo de Fiança Locatícia, de um total de R$360 milhões de receita do mercado. Ou seja, a Porto Seguro é líder com folga, com mais de 80% de market share nesse mercado.

Recentemente, empresas mais jovens tem se lançado no mercado de seguros. E em especial, vem trazendo inovações ao ramo de fiança de aluguel. Uma delas é a Pottencial Seguradora. Empresa mineira fundada em 2010, a Pottencial já ocupa posições de liderança no mercado de seguro aluguel.

Há ainda algumas corretoras de seguro especializadas em seguro de fiança, que constroem um sites exclusivos de fiança locatícia. Vamos falar mais adiante sobre o papel das seguradoras e das corretores de seguro que protegem e viabilizam a locação de imóveis.

Como Funciona a Fiança Locatícia?

Um ponto a chamar atenção é que quem contrata o seguro é o inquilino. Ou melhor, o proprietário do imóvel a ser alugado solicita a contratação do seguro, e assim se protege do risco de não receber o valor do aluguel no futuro.

O primeiro passo é a cotação do seguro aluguel. A cotação pode ser feita mesmo antes de selecionar o imóvel, bastando para tal ter os valores e a documentação do inquilino. Contudo, as seguradoras não incentivam essa prática, por que sobrecarrega os seus sistemas de cotação do seguro fiador.

O ideal é fazer antes uma simulação do seguro fiança, disponível em sites especializados em seguros desse tipo. Há páginas exclusivas para simulação do seguro para residências,  e outras dedicadas a determinados perfis de inquilinos, como empresários, estudantes, funcionários CLT, funcionários públicos, aposentados, estudantes e profissionais liberais.

As simulações podem trazer uma estimativa bem próxima do valor da cotação de uma fiança de aluguel. E, assim, o inquilino pode já dimensionar o orçamento disponível para o aluguel do imóvel, bem como negociar os valores da locação com o proprietário.

Seguro do Aluguel ou Fiador?

Está cada vez mais complicado ser fiador de um contrato de locação de um imóvel. Pois é um compromisso que pode trazer um custo incalculável para o fiador. Apenas para deixar bem claro: qualquer inadimplência do inquilino poderá ser cobrada diretamente no fiador! Portanto, dificilmente as pessoas tem aceitado assumir o papel de fiador em um contrato de locação. Nem mesmo parentes próximos!

Em alguns casos, os “candidatos” a fiador preferem inclusive bancar o valor do seguro do que assumirem o papel de fiador.

É lógico que sempre é melhor ter um fiador, pois o custo, em tese, será zero. Contudo, há todo um constrangimento de fazer esse tipo de “pedido” a alguém. Basta se colocar na posição do outro e avaliar se gostaria de se prontificar a ser fiador de alguém.

Fiança Locatícia ou Garantia de Aluguel?

A garantia de aluguel é um outro produto que é vendido por algumas seguradoras. Contudo, é bom explicar que não se trata de um seguro fiança.

O seguro fiador incorpora uma série de coberturas para o contrato de locação. Apenas para ilustrar, alem da cobertura da inadimplência do pagamento do aluguel, podem ser incluídas as seguintes coberturas, dentre outras:

  • IPTU
  • Condomínio
  • Água
  • Luz
  • Gás canalizado
  • Danos ao imóvel
  • Pintura interna e externa do imóvel
  • Multa por rescisão contratual

O garantia de aluguel não tem coberturas. É apenas um produto de capitalização. Ou seja, o inquino compra um título de capitalizado em nome do proprietário, que poderá saca-lo no caso de não pagamento do aluguel.

Do ponto de vista do inquilino, e em tese, os produtos de seguro fiador de aluguel e garantia de aluguel são semelhantes. Pois o objetivo do inquilino é conseguir alugar o imóvel. Portanto, o que será considerado nesse caso é o quanto custa o seguro fiança em comparação com o garantia de aluguel.

Porém, do ponto de vista do proprietário, é bem diferente. O seguro fiança locatícia traz muito mais segurança. Pois a seguradora é o terceiro que será responsabilizado no caso não somente de inadimplência, como também pelo estado do imóvel ao fim da locação.

Seguro Fiança ou Depósito?

Aqui, nós caímos mais ou menos nos mesmos pontos colocados acima, quando comparamos a fiança locatícia com a garantia de aluguel.

Novamente a decisão será com base em quanto custa o seguro fiança, caso o inquilino possa escolher entre ele e o depósito. Mas se o proprietário estiver procurando por mais segurança na locação do imóvel, o ideal seria optar pelo seguro fiança aluguel.

Outra grande diferença é que o valor do seguro não é devolvido. Ou seja, o valor pago pela fiança locatícia é uma despesa. Portanto, você não poderá recuperá-lo em nenhuma hipótese. Alguns sites tratam esse ponto de forma pouco transparente, e com isso geram uma situação desconfortável ao final do contrato de locação.

Então… O Que é Melhor? Seguro Fiança, Garantia de Aluguel ou Depósito Caução?

Vamos direto ao ponto: nossa recomendação é optar pela modalidade de seguro. E não, não estamos defendendo uma modalidade apenas por que trabalhamos com ela. Pois na realidade também comercializamos o produto de garantia de aluguel.

O seguro é a alternativa de proteção dos contratos de locação que mais cresce no Brasil.

Nossa recomendação se baseia em experiencia própria na utilização dessas modalidades. Imprevistos podem acontecer ao longo de um contrato de locação, que pode durar apenas os primeiros doze meses, ou até mesmo anos. Portanto, é importante poder contar com um terceiro interessado no contrato, e que vai ajudar a arbitrar a relação financeira entre inquilino e proprietário, na hora de uma inadimplência.

A Importância da Seguradora para a Fiança de um Aluguel

A seguradora tem um papel fundamental para a contratação do seguro fiança. E o primeiro ponto importante é a capacidade que a seguradora possui de avaliar o risco do inquino ao alugar um imóvel.

Por meio de sofisticados sistemas de underwriting, e de pessoal especializado em seguro fiança para avaliação da capacidade do inquino de honrar seus compromissos financeiros, a seguradora pode calcular o melhor preço do seguro de fiança locatícia a ser cobrado do inquino. E além disso, será possível avaliar a documentação que traz todo suporte a essa avaliação de risco.

Outro papel importante da seguradora é a garantia de que o proprietário não ficará sem receber o valor do seguro fiança, mesmo em caso de inadimplência do inquilino.

A seguradora garante o pagamento do aluguel ao proprietário que optou pela contratação do seguro fiança.

Ou seja, caso o inquilino atrase um mês do aluguel, imediatamente a seguradora vai assumir o seu compromisso formalizado através do contrato de seguro de fiança locatícia. E vai pagar o valor do aluguel ao proprietário. E, em seguida, irá iniciar os trâmites para cobrança desses valores ao inquilino.

Seguro Fiança Aluguel e o Corretor de Seguro

Além a seguradora, o corretor de seguros especializado em seguro fiança tem um papel fundamental. Pois é ele que apresenta o produto de seguro de fiança ao inquilino. Explica detalhadamente como funciona o seguro fiança, quanto custa e como vai proteger o contrato de locação do imóvel.

Além de toda a função comercial do corretor de seguro de fiança, há também o papel que o mesmo irá exercer, na eventual inadimplência do inquino. Nesse momento, o ideal é que o contrato tenha sido firmado junto a um corretor especializado em seguro fiança, e que vai poder agir rapidamente para garantir que o proprietário não fique sem receber o valor do aluguel.

Um corretor especializado em seguro fiança pode ser útil para conseguir o melhor preço do seguro fiança.

Finalmente, vamos falar de preço da fiança do aluguel logo a seguir. E nesse aspecto, nada melhor do que contar com um corretor especializado em seguro fiança. Pois ele poderá ter o melhor valor do seguro fiança para você, tendo em vista que sua capacidade de negociação de taxas com as seguradoras é muito maior.

Quanto Custa o Seguro Fiança?

O preço do seguro fiador talvez seja a parte mais complicada de explicar. Por que ele varia muito conforme o perfil do inquilino. Aliás, a falta de informação sobre o perfil do inquilino pode dificultar ainda mais a precificação pela seguradora.

Antes de falar sobre quanto custa o seguro fiança, vamos falar um pouco mais sobre as seguradoras.

As seguradoras são conservadoras por natureza.

Ou seja, caso não tenham muita informação disponível sobre um potencial segurado, preferem colocar o preço mais elevado e até mesmo perder um negócio.

E caso tenham informação e identifiquem que o segurado pode vir a trazer algum tipo de inadimplência ao contrato, ou até mesmo tenha algum histórico de inadimplência ou problema em outros contratos, as seguradoras também vão preferir colocar o preço do seguro fiança lá em cima.

Portanto, para entender o valor da fiança do aluguel, é preciso entender essa natureza das seguradoras. A verdade é que o preço já começa bem elevado, e vai reduzindo a medida em que  seguradora entende que aquele inquilino pode ter um risco muito baixo para a contratação do seguro.

Em geral, o valor do seguro locação pode avançar até 3 ou 4 vezes o valor das despesas totais com aluguel, condomínio e IPTU. Contudo, para riscos mais baixos avaliados pelas seguradoras, o valor do seguro fiança pode ficar bem reduzido, chegando a inclusive menos do que o valor total dessas despesas.

O Produto Ideal Para Quem Não Tem Fiador

Esperamos ter trazido aqui os principais detalhes para ajudar a todos sobre o entendimento em relação a esse produto de seguros. Falamos desde um pouco da história do seguro, e até como funciona a precificação do seguro em uma seguradora.

Comentamos também sobre o por quê de recomendarmos o seguro como a melhor modalidade de produto para viabilizar e proteger um contrato de locação de um imóvel.

Agora temos certeza de que você poderá tomar a melhor decisão na hora de alugar seu imóvel!